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서울아파트 절반이상 정비시기 도래..市, '도시계획 혁명' 선언
등록날짜 [ 2019년03월12일 17시59분 ]

[미디어유스 라인뉴스팀] 서울시가 인근 지역과 단절된 채 섬처럼 고립되고 천편일률적인 ‘아파트공화국’에서 탈피, 천혜의 경관과 공동체를 회복하고 새로운 미래 경관을 창출하기 위한 ‘도시계획 혁명’을 선언했다.

 

시는 이를 실현하기 위해 아파트 정비사업 혁신‧건축디자인 혁신을 양대 축으로 하는「도시‧건축 혁신(안)」을 12일(화) 발표했다.

 

아파트는 서울 주택유형의 58%를 차지할 정도로 민간건축물 중 그 비중이 압도적이다. 특히 2030년까지 서울시내 56% 아파트(준공 30년 이상 경과)의 정비시기가 도래하고, 건축물 내구 연한까지 고려하면 미래 100년 서울의 도시경관이 결정되는 만큼 지금이야말로 서울의 도시‧건축을 근본적으로 혁신할 수 있는 마지막 골든타임이라고 설명했다.

 

핵심적으로 ‘도시‧건축 혁신을 위한 뉴 프로세스’를 실행한다. 도시계획 결정권자로서 서울시가 정비사업의 처음부터 끝까지 민간과 함께 고민하고 전문적인 지원을 하는 내용. 정비계획 수립 단계부터 도시 전반의 경관과 역사 문화적 맥락을 고려하면서도 입체적인 건축디자인을 유도하는 동시에, 민간의 예측 가능성을 높여서 사업성과 투명성은 높이고 기간과 비용, 혼선과 갈등은 대폭 줄인다는 계획이다.

 

이를 위해 시는 정비사업 초기단계 ‘사전 공공기획’을 신설해 선제적인 정비사업 가이드라인을 제공한다. 공공기획~사업시행인가까지 공공이 프로세스 관리와 절차이행도 조정‧지원한다. 또, 아파트의 단절성과 폐쇄성을 극복, 주변에 열린 아파트를 조성하기 위한 ‘서울시 아파트 조성기준’을 마련, 앞으로 모든 아파트 정비사업에 일반 원칙으로 적용한다.

 

이렇게 정비계획안 수립에 공공의 가이드가 반영되면 정비계획 결정이 이뤄지는 심의 단계 도시계획위원회 개최 횟수를 3회→1회로, 소요 기간을 절반 수준으로(20개월→10개월) 대폭 단축할 수 있을 것으로 기대된다.

 

그동안 서울시는 도시계획 결정권자이면서도 정비계획안 수립 마지막 절차인 심의단계에서 도시계획위원회를 통해 계획안의 집중적 검토 및 조정을 시도해 왔으나, 위원회 심의만으로 다양한 도시적 맥락이 고려된 계획으로 유도하기엔 근본적인 한계가 있었고, 이러한 과정에서 정비계획 결정이 지연되었다.

 

건축설계 단계에서는 현상설계를 통해 디자인혁신이 가능하도록 시의 전문가 조직이 밀착 지원하고, 1억~5억 현상설계 공모비용 전부와 공모안 선정을 위한 주민총회 비용의 일부도 지원한다.

 

시는 민간건축물 중에서도 주택 유형의 58%를 차지할 정도로 가장 비중이 크고 높이가 높아서 서울의 도시경관을 사실상 좌우하는 아파트의 폐쇄성과 획일성을 극복해야 미래 100년을 바라본 도시계획 혁명을 실현할 수 있다고 설명했다.

 

서울시는 박원순 시장 취임 이후 <100년 도시계획>을 목표로 고도성장기 주택‧인프라 대량 공급과 무분별한 개발이 이뤄지면서 멸실된 공동체 문화, 고층건물로 가려진 산과 강, 훼손된 역사자원을 회복하기 위해 서울 전체, 지역단위별 공간관리의 기준과 원칙을 지속적으로 마련해왔다.

 

‘100년 도시계획 추진 로드맵’(’13년), 최상위 법정 도시계획인 ‘2030 서울플랜’(’14년), ‘서울 도시계획 헌장’(’15년), ‘2030 생활권계획’(‘18년) 등으로, 이번에 발표하는 ’도시‧건축 혁신안’도 그 기반 위에 마련됐다.

 

특히 조직‧제도(공건축가 운영, 공공개발센터, 도시공간개선단)를 마련해 공공건축물에 대한 혁신 노력을 계속해왔다. 그 결과 17년엔 ‘도시건축비엔날레, UIA2017 세계 건축대회가 연이어 개최되고 ’18년엔 시민주도 도시재생으로 도시행정의 노벨상이라 불리는 ‘리콴유상’을 수상하는 등 성과를 얻었지만, 공공건축물은 서울 전체 건축물의 4%에 불과한 실정이다.

 

서울시가 발표한 도시‧건축혁신(안)의 주요 골자는 정비사업에 대한 ▴공공의 책임 있는 지원을 위한 ‘뉴 프로세스’ 실행 ▴‘사전 공공기획’ 단계 도입 ▴‘아파트단지의 도시성 회복’ ▴건축디자인 혁신, 4가지다. 이를 실현하기 위한 전문조직을 신설하고 제도적 지원도 병행한다.

 

<정비사업 전 과정 공공이 협력 '뉴 프로세스'… 심의 개최‧기간 절반으로 단축>

첫째, 정비계획 수립 前 사전 공공기획부터 사업시행인가까지, 정비사업 전 과정을 공공이 책임 있게 관리‧조정‧지원하는 ‘뉴 프로세스’를 도입한다.

 

특히, 정비사업이 신속하게 결정‧추진될 수 있도록 정비계획 수립 前 ‘사전 공공기획’ 단계에서 도시계획위원회 위원의 자문‧협력으로 계획의 큰 방향을 세운다. 도시계획위원회 심의에서 여러 차례 반려되는 일을 방지해 정비계획 결정까지 소요되는 기간을 기존의 절반 수준으로 단축(심의 3회→1회, 기간 20개월→10개월)한다는 목표다.

 

또, 건축, 교통, 환경 등 각종 영향평가 심의단계에서도 관련 부서 간 협업을 통해 지원해 심의기간을 최대한 단축한다는 계획이다.

 

<정비계획 수립 전 ‘사전 공공기획’, 전문적‧선제적 가이드라인 제시>

둘째, 새롭게 도입되는 ‘사전 공공기획’은 정비계획 수립 전에 공공이 건축계획, 지역특성, 사회변화 등을 종합적으로 분석해 각 단지별로 전문적이고 선제적인 정비계획 가이드라인을 제시하는 단계다. 기존의 계획수립 과정에서 놓치기 쉬운 부분들을 폭넓게 고려함으로써 향후 예측가능성을 담보한 가운데 정비사업을 추진할 수 있도록 한다는 계획.

 

가이드라인은 용적률, 높이 같은 기존의 일반적 계획요소뿐 아니라, 경관‧지형, 1인가구 증가 같은 가구구조의 변화, 보행‧가로 활성화 방안 등을 종합적으로 검토해 단지별 맞춤형으로 제시한다.

 

예컨대, 구릉지 일대에 위치한 아파트 단지의 경우 지형에 순응하는 건축물 배치를 원칙으로 하고 구릉지 경관을 고려해 건축물 높이에 차이를 둔다. 역세권 등 대중교통중심지에 위치한 아파트 단지는 상업‧업무‧주거가 결합되도록 하고, 생활가로변과 맞닿은 아파트는 저층부에 개방형 커뮤니티 시설을 배치하고 오픈 스페이스 등을 설치해 누구나 이용 가능한 '생활공유가로'로 조성한다.

 

<아파트 폐쇄성 극복 ‘아파트 조성기준’ 새로 마련… 슈퍼블록 쪼개고, 입체적 지구단위계획>

셋째, 도시 속 ‘섬’처럼 단절되고 폐쇄적이었던 아파트가 주변과 연결되는 열린 생활공간이 될 수 있도록 ‘서울시 아파트 조성기준’을 새롭게 마련한다. 슈퍼블록은 쪼개고, 아파트지구 같은 대단위 아파트 밀집지역의 경우 단지를 넘어서 일대 지역을 아우르는 입체적 지구단위계획으로 확대 수립한다. 사전 공공기획 단계는 물론, 앞으로 서울에서 시행되는 모든 아파트 정비사업의 일반 원칙이 된다.

 

‘서울시 아파트 조성기준’은 크게 세 가지 방향 아래 수립한다. ▴하나의 단지가 하나의 거대 블록(슈퍼블록)으로 조성됐던 것을 여러 개 중소블록으로 재구성해 중간중간에 보행로를 내고 ▴보행로 주변 저층부에는 다양한 커뮤니티 공간을 집적해 ‘생활공유가로’로 조성한다 ▴역세권 등 대중교통중심지 주변 아파트는 상업‧업무‧주거가 어우러진 복합개발을 유도한다.

 

아울러, 아파트 지구나 택지개발지구 같이 대단위 아파트 밀집지역의 경우 개별 단지를 넘어 계획지역 일대 전체를 아우르는 ‘입체적 지구단위계획’으로 수립한다. 현재 서울시내 아파트지구는 총 18개소(약 11.4㎢), 택지개발지구는 총 47개소(약 28.5㎢)가 있다.

 

<현상설계로 창의적 건축디자인 유도… 공모비 전액, 주민총회비 일부 시가 지원>

넷째, 성냥갑 같은 획일적인 아파트에서 벗어나 다양하고 창의적인 건축디자인을 유도하기 위해 ‘현상설계’를 적용하고, 특별건축구역 등 관련 제도를 적극 활용한다.

 

이미 고덕‧강일지구의 경우 개별 단지별로 현상설계공모를 시행해 다양한 건축디자인 도입을 시도 중이다.

 

현상설계는 사전 공공기획과 주민참여를 통해 설계지침을 마련하고 공모된 설계안 중 2개 이상을 선정, 조합(추진위)에서 주민총회를 통해 확정하게 된다. 이를 위해 시는 현상설계 공모 비용 전액과 공모안 선정을 위한 주민총회 비용 일부를 지원한다. (*현상설계 공모비는 1억 원 내외, 국제현상설계의 경우 5억 원 내외 추산)

 

‘특별건축구역’ 지정을 병행하고, 연면적 20% 이상 특화디자인 설계를 통해 창의적 건축 디자인 효과를 극대화한다. 정비계획 결정 후 이미 설계사가 선정된 단지의 경우, 공공건축가가 자문 등을 통해 참여할 수 있도록 지원한다.

 

이와 같은 내용으로 수립한 「서울시 도시‧건축혁신(안)」은 시민, 전문가 등 다양한 의견수렴 과정과 시범사업을 거쳐 내용을 정교하게 가다듬어 올 하반기 본격 실행에 들어간다.

 

<정비사업 전 과정 전문지원 '도시건축혁신단(가칭)' 신설, 향후 공적개발기구로 확대‧발전>

이를 위해 아파트 정비사업 전 과정을 전문적으로 지원할 전담조직 ‘도시건축혁신단(가칭)’이 하반기 중 신설된다. 또, 도시계획위원회 등 정비사업 관련 위원회 위원 중 총 50명 내외로 ‘공공기획자문단’도 구성한다. 시는 향후 서울시 관련 기능‧조직을 모두 통합해 싱가포르의 URA 같이 서울시 도시‧건축 전 사업을 관할하는 ‘공적개발기구’로 확대‧발전시킬 예정이다.

 

‘도시건축혁신단’은 기존 정비계획 결정(심의) 지원을 담당하는 ‘도시계획 상임기획단’에 도시계획‧건축‧교통 등에 대한 종합 가이드라인을 마련하는 ‘도시공간 공공기획’, 역사‧경제‧미래‧문화 등 보다 폭넓은 관점에서 전략을 수립하는 ‘도시공간 전략기획’ 기능을 추가해 확대‧개편한다.

 

앞으로의 정비사업은 사업별 주관부서를 중심으로 ‘도시건축혁신단’과 ‘공공기획자문단’이 원 팀(ONE TEAM)이 되어 계획의 일관성을 유지한 가운데 추진하게 된다.

 

진희선 서울시 행정2부시장은 “도시‧건축 혁신방안을 통해 조합 등 민간은 사업기간 단축으로 사업비를 절감하고, 공공은 아파트 단지의 공공성 회복과 도시계획의 일관성을 확보하고, 도시 전반으로는 경관의 획기적 개선으로 도시의 품격이 향상되는 1석 3조의 효과를 실현하겠다”며 “도시 곳곳에서 가우디의 독창적인 건축물을 보면서 자란 바로셀로나의 아이들과 성냥갑 같은 건물만 보고 자란 우리 아이들은 상상력, 창의력에 차이가 있을 수 있다. 이제는 도시계획헌장~서울플랜~생활권계획으로 완성된 빈틈없는 도시계획을 본격적으로 실행에 옮겨 미래 100년 서울의 도시경관을 새롭게 창출해야 한다. 그 해법이 이번 도시·건축 혁신방안이 될 것” 이라고 말했다.

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